2008年10月20日 星期一

國皇之家計劃篇

樓市同股市有密切既關係的話,若果股市跌左50%, 樓市都起碼跌會番30%


亦都引證左2008-02 既 "買樓定租樓"既問題同埋唸發係岩既...


http://hk.myblog.yahoo.com/mandy-vincent/article?mid=1156


 



若果時間岩既話, 下年我地既<國皇之家>就可以實現了. 而家到2009 等個樓樓跌多 DD 先再唸.................


新聞:


經濟環境有惡化趨勢,業主不問價出貨的情況驟增,令多個大型二手屋苑樓價持續調整,並相繼跌破重要價位,另外,多個市區港鐵站沿線大型私人屋苑,重現樓價200萬元以下的單位,


其中坑口站南豐廣場1座低層E室,面積619方呎,享內園景,以185萬元成交,呎價2989元,屬本年新低造價。原業主於2003年以140萬元購入,單位叫價由9月底的222萬元,一個月內減價37萬元獲承接。


本月整體樓宇買賣料跌18%



而本月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)截至15日,只錄得2888宗,預測整月將錄得約6000宗(金額155億元),較9月全月的7369宗及235.6億元,下降18.6%及34.2%,兩數字均創06年1月後的33個月新低。


 



 


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Copy/reference from


蝦蟆茄粉的抉擇:買樓抑或租樓??


Voucher:買樓抑或租樓?


http://hk.myblog.yahoo.com/jw!lDjLTvmHHBHMOL2vwo46y2Ci8Q--/article?mid=162


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看了一篇Blog友對買樓抑或租樓ga分析想和大家分享


其實去年這個時候蝦蟆和茄粉也正在煩惱這個問題


亦走遍了很多大小屋苑睇樓


相信很多準新婚夫婦都有這樣的經驗


而最後我們選擇了租樓


原因有三:


 


1. "買不逢時"


隨住我們睇樓,樓市開始暢旺,


封盤反價湧現,連樓都冇得你睇,


最後激到茄粉彈下彈下,


覺得我地用幾百萬買樣野遭遇d咁ga待遇實在不合理,


而且係貨源咁少下,根本唔會買到喜歡ga樓,


但又要花一大筆裝修費、厘印費、律師費,


如果好快又換樓就好唔化算,


所以寧願待市況回穩找到一個dream home才買.


 


2. "買樓與結婚之間的衝突"


買樓要俾首期、厘印費、律師費,


仲有可觀ga裝修費,


如果係搞結婚時買樓,


就會左又用錢、右又用錢,


隨時把所有積蓄一次挖空,


仲要開始供樓令儲蓄率大幅降低,


一定會帶來好多金錢上ga壓力,


結婚都係想大家開開心心,


如果一次過做咁多有壓力ga事可能令大家窒息呢!!


 


3. "Cash is King"


現時股市低樓市升當然大家唱好樓市,


不過如果你是用家不是炒家,


你的家升值了其實對你來說沒有什麼意義,


但既然股市低迷,


只要你保持你的實力,


你就可以在低位吸納你的心水股票,


而股票的流通率一定比樓市高,


樓價下瀉你先賣隨時要坐艇坐幾年,


股市要散貨蝕少少一兩日都可以散晒,


而股市可以一兩年內翻倍,


但樓市因有供求問題相信不可能有倍幅升幅,


所以我們決定保留實力,


靜待股市進一步下調再吸納,


希望到時用積蓄加回報換番層樓番來


We believe Cash is King.


 


當然大家情況不一樣,


不可以一概而論,


總之夫婦二人應該詳盡分析,


一起做一個最適合你們的決定就準沒錯!!


 


Blog友分析:


copy from this url


http://hk.myblog.yahoo.com/jw!lDjLTvmHHBHMOL2vwo46y2Ci8Q--/article?mid=162



假設二人新婚家庭, 總收入為每月 $25, 000. 為了解決居住問題, 究竟買樓抑或是租樓呢?


擬居住物業資料


將軍澳中心617呎單位


呎價:~$3,500


樓價:$2,159,500


管理費:~$1.4


每月差餉:~$400


租賃呎價:~$13


每月租金:~$8,000


 


選擇一:買樓做按揭


最優惠利率:6.5%


按揭利率:4%(P-2.5%)


按揭年期:25年


按揭成數:95%


每月供款額:$10,829


另加差餉及管理費:$1,264


每月合共支出:$12,093


還未計及厘印、裝修及律師費。


 


選擇二:租樓及投資


首筆可供投資資金:$107,975(原用作買樓的5%首期,還未計省回的厘印、裝修及律師費)


每月新投入資金:1,2093-8,000(原用作樓按的供款-租金)


回報年利率:3%(以最保守的港圓定期存款計)


 


利用試算表作了十年、廿年及廿五年的推算,假設上述金額(包括樓價、租金、最優惠利率等等)一切不變,則結果如下:


 





























年期


買樓做按揭


租樓及投資


差額


何者較優


十年後


賣樓可取回695,544


手上持有716,597


-21,053


租樓及投資


廿年後


賣樓可取回1,571,511


手上持有1,533,759


37,753


買樓做按揭


廿五年後


賣樓可取回2,159,500


手上持有2,042,000


117,500


買樓做按揭


 


假設最優惠利率及港圓定期存款利率,在未來一年之內上調0.75%,而租金因供應充裕而得以保持的話,則結果如下:


 





























年期


買樓做按揭


租樓及投資


差額


何者較優


十年後


賣樓可取回655,820


手上持有877,886


-222,066


租樓及投資


廿年後


賣樓可取回1,535,938


手上持有1,991,879


-455,941


租樓及投資


廿五年後


賣樓可取回2,159,500


手上持有2,723,580


-564,080


租樓及投資


 


上述的假設恰當嗎?


不同的假設,可得出不同,甚或完全相反的結果。


 


樓價走向


如樓價不變,則「租樓及投資」策略會較佳(還未計及因樓齡日增的樓價耗損)。


如樓價上升,則「買樓做按揭」可能較佳(視乎按揭利率走勢),因槓桿效應令利潤擴大。


如樓價下跌(市場因素、樓齡因素等等),則「買樓做按揭」會更差,因槓桿效應令損失擴大。


 


按揭利率


按揭利率正在迅速上升中,在此情景下,除非樓價上升,否則「租樓及投資」的策略,定必較「買樓及按揭」的策略為佳。


 


投資回報率


上述的推算是以最保守的港圓定期存款利率3%作基礎。任何稍有投資經驗的人,均可輕易取得較此為高的回報率。即使連強績金也有4.X%回報呢!


 


例如:恒生銀行有限公司,息率為4.84%。


例於:匯豐控股,息率為4.2%,未計潛在資本增值。


 


很多人均認為,投資於股票是極具風險的。是的,股票價格可升可跌。但是,既然有勇氣及膽量,以接近二十倍的槓桿比率持有物業,為何沒有膽量購入股票呢?這是匪夷所思的。


 


常見謬誤


人們常說:供滿後,層樓是自己的。至於租樓則等同幫人供樓,很笨!


 


只要你看看上述表中數字,不難發現,數十年後,假若樓價及利率均不變,則姑勿論是買樓抑或租樓,兩者的未來現金價值實在相差不大。可是,只要按揭利率輕微上調0.75%,而樓價不變的話,則「租樓及投資」策略所能產生的現金價值,已較「買樓及按揭」的策略為高。


 


總結


除非未來樓價大幅上升,否則「買樓及按揭」相較「租樓及投資」的策略而言,就財務方面,毫無半點優勢。


因按揭利率及投資回報率上升為「買樓及按揭」者帶來損失。


 


以上分析,撇取了任何不可量化的情感因素,例如擁有樓的優越感等等。


在推算過程中,我特意選用最平購入價的單位,與及中價的租值單位,以示公允。


若然購入價再提高的話,則「買樓及按揭」的策略(假設樓價不大升)更形不濟。


 






































買樓


租樓


穩定。


你唔願意賣,無人可以要你搬走(土發局除外)。


不穩定


租約完結後,若不獲續約,便要遷出。


在新租管條例下,業主要住客遷出較從前容易。


正所謂「上屋搬下屋,唔見幾鑼穀」,構成無形心理壓力。


可大灑金錢,按個人需要或偏好把單位裝飾及佈置,極盡奢華之能事。


不可將單位間隔任意改動。


仍可按個人偏好把單位佈置。


需負擔差嚮、管理費、物業維修及保養費用。


在「全包」的情況下,租客無需負擔這些費用。


當居住環境轉壞,例如天花漏水、裝修老化、窗戶滲水、新鄰居被財務公司騷擾、鄰居噪音等,除非賣樓或付款維修,否則相當無奈。


當居住環境轉壞,一於搬屋了事。


若失業、生意失敗、投資失敗,還有最後的一個安樂窩。


若失業、生意失敗、投資失敗、無租交,介時會走頭無路。


利率上升時,供樓負擔會增加。


受已簽訂租約所限,息口上升未必會即時反映在租金之上。


可向伴侶、親人、朋友,作精神上、情感上、面子上的交代。


不能發揮類似功用。


由於同一單位的供款額常較租金為高,因此剩下可作其他投資的金額會減少。


由於同一單位的租金常較供款額為低,因此剩下可作其他投資的金額會增加。


不能發揮類似功用。


可透過搬遷,移近工作地點,減少舟車勞頓及交通費。


對於一些大洗的人,買樓起了一個強迫儲蓄的作用。


不能發揮類似功用。


3 則留言:

  1. 你由細到大個人都咁有計畫 , 我希望你可以快d達成呢個願望

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  2. 一步一步實行, 一步一步達成!! 加油!!

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  3. 如果諗住買樓, 就要耐心等下, 最快下年3-6月先好入市呀, 千其唔好心急呀, 同埋可以的話買新啲嘅樓會好啲, 升值能力高啲同廚房廁所可以唔使點執....慳返啲裝修費呀~~
    [版主回覆10/27/2008 10:22:00]海明,多謝你既意見呀.....我而家都唸住過埋2009-2月先唸.
    睇下到時有儲到幾多$再算la...

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