計劃買樓,除左要預樓價 Buget ,樓市升跌之外, 當然要考慮息口既走勢
HIBOR銀行同業拆息 vsP最優惠利率
HIBOR (即香港同業拆息) :
好處 : 利率一般都會比PRIME RATE低, 即可以俾少D利息
弊處 : 利率可以好波動, HIBOR所定的利息會是天天不同, 你有沒有聽過HIBOR曾經REACH到300%的水平? (當時的情況係好特別, 很短暫出現; 講你知係有過這個嚇人利率出現, 所以什麼都有可能發生)
PRIME RATE一般不會一天內大幅波動, 較為穩健. 即你可以盡量掌握到你的供款狀況, 不會因為金融市場環境突然改變會失去你的供款預算. 但PRIME RATE都會因市場環境可升可跌的.
假設 : 問銀行借200萬, 25年還款, 首年Hibor 0.1厘, P = 5.25 厘 |
H 按揭計劃 |
H+0.7 |
0.3+0.7 |
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Min(Hibor, P Cal) |
利率: |
1.00% |
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Celling P -2.7 |
5.25-2.7 |
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P 按揭計劃 |
P-3 |
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5-2.25 |
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利率: |
2.25% |
Hibor Plan 好D ! 1.25% Difference
~ 慳利息 $2630
假設 : 問銀行借200萬, 25年還款, 二年後 Hibor 去番高位 10 厘, P 去到 8厘 |
H 按揭計劃 |
H+0.7 |
10+0.7 |
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Min(Hibor, P Cal) |
利率: |
5.30% |
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Celling P -2.7 |
8-2.7 |
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P 按揭計劃 |
P-3 |
8-3 |
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利率: |
5.00% |
HIBOR Vs P = 0.3 Difference
~ 蝕利息 $580
P Plan 好D !
究竟3 個月hibor 走勢好D 家係P Plan 好D ? 其實可以話差唔多
P減 HIBOR 息差平均係 ~ 310 點子
呢幾年都Keep 住係平均線之上上落落, 證明hibor 各有各好...
不過,若果做到P-3 ~ P-2.9, 我會揀番 P Plan...方便.因為P 唔會成日變來變去
同埋我覺得hibor 最後都會升番,要用Celling 計
用20年..有5年Hibor 低d + 15年P好d
仲有,預期黎緊會通脹, 又搵左通脹同樓價比較
大部分時間一齊升,一齊跌.
若果估or 賭下年係通脹(唔係通縮), O甘樓價 CCI Index 就會升.即係樓市都升.
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News from appledaily :
最近有新盤發售時,聲稱夥拍銀行推出「震撼性」按揭優惠,包括首 3年按揭供款利率為「銀行同業拆息( HIBOR)加 0%」,其後為「 HIBOR+0.85%」,且首年按揭利息由銀行的現金回贈作補貼,變相首年免供息。
細心查明內容後,其實首 3年,人客每年要支付手續費,一般約為貸款額 0.85%,故即使人客的按揭息率為「 HIBOR加 0%」,但要支付 0.85%手續費,其財務負擔實與「 HIBOR+0.85%」按息的供款分別不大,反而少了按揭供款「息隨本減」的慳息效果。
發展商今次所強調的首年由銀行代供息,皆因銀行願意支付貸款額 0.1%現金回贈予人客,而近日一個月 HIBOR(是次計劃的按揭息率基準),只徘徊在 0.07%左右。
基於此,倘一個月 HIBOR在未來一年繼續維持在 0.1%以內,客戶首年免息的效果還可以講得通,但日後當相關 HIBOR上升至 0.1%(或以上)時,此說法似乎有誤導之嫌。
HIBOR波幅大
借款人必須留意, HIBOR一般上落波幅會很大,所以選用它為按息基準,通常都會有封頂價,而今次計劃的封頂價為「最優惠利率( P)減 1.75%」,相對現時一般以「 P」為基準的市場按揭息率,「 P減 2.75%」至「 P減 3%」水平,實在貴了 1%至 1.25%。
選用今次所謂「震撼性」 HIBOR按揭計劃時,業主求神拜佛都要望 HIBOR不會上升,否則就要供較貴的封頂價按揭息率!
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Reference :
http://www.hkp.com.hk/calc/index.jsp?lang=chi
http://www.property.hk/Mortgage/index.cni