2009年6月8日 星期一

HIBOR銀行同業拆息和P最優惠利率比較

計劃買樓,除左要預樓價 Buget ,樓市升跌之外, 當然要考慮息口既走勢


HIBOR銀行同業拆息 vsP最優惠利率


HIBOR (即香港同業拆息) :
好處 : 利率一般都會比PRIME RATE低, 即可以俾少D利息
弊處 : 利率可以好波動, HIBOR所定的利息會是天天不同, 你有沒有聽過HIBOR曾經REACH到300%的水平? (當時的情況係好特別, 很短暫出現; 講你知係有過這個嚇人利率出現, 所以什麼都有可能發生)


PRIME RATE一般不會一天內大幅波動, 較為穩健. 即你可以盡量掌握到你的供款狀況, 不會因為金融市場環境突然改變會失去你的供款預算. 但PRIME RATE都會因市場環境可升可跌的.



 



 





























假設 : 問銀行借200, 25年還款, 首年Hibor 0.1, P = 5.25
H 按揭計劃H+0.70.3+0.7 Min(Hibor, P Cal)利率:1.00%
 Celling P -2.75.25-2.7    
P 按揭計劃P-3 5-2.25 利率:2.25%

 

Hibor Plan 好D  ! 1.25% Difference

                           ~ 慳利息 $2630

 





























假設 : 問銀行借200, 25年還款, 二年後 Hibor 去番高位 10 , P 去到 8
H 按揭計劃H+0.710+0.7 Min(Hibor, P Cal)利率:5.30%
 Celling P -2.78-2.7    
P 按揭計劃P-38-3  利率:5.00%


 

HIBOR Vs P = 0.3 Difference

                       ~ 蝕利息 $580

P Plan 好D  !

 

 


究竟3 個月hibor 走勢好D 家係P Plan 好D ? 其實可以話差唔多


P減 HIBOR 息差平均係 ~ 310 點子


 



呢幾年都Keep 住係平均線之上上落落, 證明hibor 各有各好...


不過,若果做到P-3  ~ P-2.9, 我會揀番 P Plan...方便.因為P 唔會成日變來變去


同埋我覺得hibor 最後都會升番,要用Celling 計


用20年..有5年Hibor 低d  +  15年P好d


仲有,預期黎緊會通脹, 又搵左通脹同樓價比較



大部分時間一齊升,一齊跌.

若果估or 賭下年係通脹(唔係通縮), O甘樓價 CCI Index 就會升.即係樓市都升.


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News from appledaily :


最近有新盤發售時,聲稱夥拍銀行推出「震撼性」按揭優惠,包括首 3年按揭供款利率為「銀行同業拆息( HIBOR)加 0%」,其後為「 HIBOR+0.85%」,且首年按揭利息由銀行的現金回贈作補貼,變相首年免供息。
細心查明內容後,其實首 3年,人客每年要支付手續費,一般約為貸款額 0.85%,故即使人客的按揭息率為「 HIBOR加 0%」,但要支付 0.85%手續費,其財務負擔實與「 HIBOR+0.85%」按息的供款分別不大,反而少了按揭供款「息隨本減」的慳息效果。
發展商今次所強調的首年由銀行代供息,皆因銀行願意支付貸款額 0.1%現金回贈予人客,而近日一個月 HIBOR(是次計劃的按揭息率基準),只徘徊在 0.07%左右。
基於此,倘一個月 HIBOR在未來一年繼續維持在 0.1%以內,客戶首年免息的效果還可以講得通,但日後當相關 HIBOR上升至 0.1%(或以上)時,此說法似乎有誤導之嫌。




HIBOR波幅大



借款人必須留意, HIBOR一般上落波幅會很大,所以選用它為按息基準,通常都會有封頂價,而今次計劃的封頂價為「最優惠利率( P)減 1.75%」,相對現時一般以「 P」為基準的市場按揭息率,「 P減 2.75%」至「 P減 3%」水平,實在貴了 1%至 1.25%。
選用今次所謂「震撼性」 HIBOR按揭計劃時,業主求神拜佛都要望 HIBOR不會上升,否則就要供較貴的封頂價按揭息率!


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 Reference :


http://www.hkp.com.hk/calc/index.jsp?lang=chi    


http://www.property.hk/Mortgage/index.cni    


 


3 則留言:

  1. H PLAN 既息平咁多,梗係H左先啦。

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  2. 好勁, 我搵屋都無諗咁多, 你target 咗邊區?

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